Opublikowane 26/05/2008 przez tenit555
Kupno na kredyt własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może stać się katastrofą
W języku potocznym, w odniesieniu do transakcji na rynku nieruchomości, używamy określeń sprzedam mieszkanie, dom, działkę budowlaną, garaż itp. Tak naprawdę to sprzedajemy prawa: własności, użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze. Prawa te można nabyć w różny sposób: na podstawie umowy kupna-sprzedaży, dziedziczenia, darowizny, ustanowienia itp. Przeróżnie kształtować się mogą stosunki majątkowe sprzedających i kupujących. W efekcie prawie każda transakcja jest inna. Czy i jakie ma to znaczenie dla kupujących? Prawie każdy kto już raz sprzedał lub kupił nieruchomość jest przekonany, że wie na czym ten szpil polega. Tymczasem tak jak różne mogą być nieruchomości tak różne mogą być prawa do nich. Wcale nierzadko zdarzają się sytuacje, w których trudno, na pierwszy rzut oka, ustalić komu i jakie tak naprawdę przysługują prawa do interesującego nas mieszkania domu czy działki. Prawa te mogą być wolne od obciążeń lub być obciążone i to wielokrotnie. Oprócz znanej wszystkim hipoteki można natknąć się na prawa zobowiązaniowe (m.in. najem, dzierżawa, użyczenie) jak również osobiste (dożywocie, służebność), pierwokup, roszczenia itp. Sprawę komplikuje fakt, iż nie wszystkie z nich muszą być ujawnione w księdze wieczystej, nie o wszystkich musi wiedzieć spółdzielnia mieszkaniowa. Nie mniej ważne jest ustalenie stanu cywilnego oraz stosunków majątkowych jakim podlegał obecny właściciel przy nabyciu a jakim przy sprzedaży. Mnogość mogących pojawić się wariantów powoduje, że do każdego przypadku należy podchodzić indywidualnie, nie posługiwać się jednym sprawdzonym sposobem. Mieszkania „spółdzielcze” Zbywalne są ograniczone prawa rzeczowe czyli własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego (np. garaż), prawo do domu w spółdzielni mieszkaniowej oraz co należy jeszcze do rzadkości mieszkania przekształcone w odrębną własność. Umowa sprzedaży wymaga formy aktu notarialnego. Niezbywalne jest spółdzielcze, lokatorskie prawo do mieszkania.
Przed podejmowaniem jakichkolwiek zobowiązań kupujący:
Powinien przede wszystkim żądać okazania podstawy nabycia:
• przydziału lub umowy ustanowienia własnościowego prawa na rzecz obecnych właścicieli,
• postanowienia sądu o nabyciu spadku, umowy darowizny (tylko w formie aktu notarialnego) oraz zaświadczenia urzędu skarbowego o zapłaceniu podatku od spadków i darowizn,
• aktualnego odpisu księgi wieczystej jeżeli takowa została dla tego prawa założona (o fakcie założenia księgi wieczystej powinna wiedzieć spółdzielnia mieszkaniowa).
Następnie sprawdzić w spółdzielni czy sprzedającym rzeczywiście przysługuje to prawo, czy wkład budowlany został wniesiony w całości, czy nie ma zaległości z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych, czy spółdzielnia w przeszłości nie zaciągnęła kredytu na budowę i trzeba go jeszcze spłacać (aktualne zaświadczenie spółdzielni obejmujące ww. informacje jest niezbędnym dokumentem przy umowie notarialnej). Ponadto jeżeli sprzedający nabyli to prawo jako małżeństwo to muszą sprzedawać jako małżeństwo. Jeżeli jedno z nich to tylko z pełnomocnictwem notarialnym drugiego do sprzedaży (szczegółowym). Po rozwodzie jedno może ale tylko z prawomocnym postanowieniem sądu, w którym jest określone komu z małżonków to prawo przysługuje po ustaniu ustawowej wspólności. Jeżeli dla własnościowego spółdzielczego prawa została założona księga wieczysta to pomimo, że w dacie sprzedaży nie ma w niej ujawnionych żadnych obciążeń to mogą się one pojawić w okresie pomiędzy dniem sporządzenia umowy notarialnej a chwilą wpisania przez sąd do kw nowego właściciela. I niestety to on wtedy odpowiada na równi z dłużnikiem czyli poprzednim właścicielem.
Mieszkania „hipoteczne”
• W myśl prawa to nieruchomości lokalowe czyli mieszkania stanowiące odrębny przedmiot własności najczęściej z pomieszczeniem przynależnym w postaci piwnicy. Dla nich obowiązkowo prowadzona jest księga wieczysta, z której można się dowiedzieć komu przysługuje prawo do nieruchomości. Zdarza się, że stan faktyczny różni się od stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej bo sprzedający dostał nieruchomość w spadku. Nie stanowi to przeszkody w sprzedaży.
Niezbędne dokumenty, bez których notariusz nie sporządzi umowy to:
• aktualny odpis księgi wieczystej,
• prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku,
• zaświadczenie, że podatek od spadku został zapłacony (bo może być rozłożony na raty, zawieszony).
Z prawem własności lokalu mieszkalnego związany jest współudział we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu na którym stoi budynek lub budynki jak również w tym samym ułamku współwłasność ich tzw. części wspólnych (dach, elewacje, instalacje itd.) Pamiętać należy, że oprócz praw właściciel ma też obowiązki. Mieszkania zwane popularnie bezczynszowymi wymagają płacenia zaliczki na utrzymanie części wspólnych tzw. fundusz remontowy. Dlatego też do umowy notarialnej sprzedaży powinno koniecznie być przedstawione przez sprzedającego zaświadczenie zarządu wspólnoty (gdyż taka powstaje z mocy prawa przy sprzedaży pierwszego mieszkania) dokumentujące brak zaległości w ustalonych wpłatach. Sprzedający powinien okazać dowody opłacenia podatku od nieruchomości oraz opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (jeżeli grunt jest w uw to dodatkowe obciążenie).
Nieruchomość niezabudowana
W obecnej sytuacji braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego kupno działki pod budowę nie jest sprawą łatwą. Tylko zapis w planie lub decyzja o warunkach zabudowy przesądza o przeznaczeniu działki. Jeżeli nie ma ani planu ani aktualnej decyzji to pojawia się ryzyko czy po kupnie zrealizuje się zamierzony cel budowlany.
• Do tego jeszcze ten nieszczęsny pierwokup Agencji Nieruchomości Rolnych. W przypadku braku planu decyduje oznaczenie w ewidencji gruntów. Nie pomoże tłumaczenie, że działka jest położona w mieście, że ma 600 m, obligatoryjnie musi być sporządzona umowa warunkowa, zawiadomienie ANR i odczekanie min. 30 dni na to czy skorzysta z prawa pierwokupu czy nie.
Do sprzedaży nieruchomości niezabudowanej konieczny jest:
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Rzeczą ważną jest to, że właściciel powinien wskazać w terenie granice nieruchomości pokazując tzw. kamienie graniczne (znaki geodezyjne). Ich brak może oznaczać w przyszłości kłopoty z sąsiadami. W przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub gminy jak również sprzedaży użytkowania wieczystego tej ostatniej przysługuje prawo pierwokupu. Czyli może być plan miejscowy a i tak będą potrzebne dwie umowy notarialne. Przy sprzedaży użytkowania wieczystego niezabudowanej działki koniecznie należy zapoznać się z umową ustanawiającą użytkowanie wieczyste, gdyż w niej zapisany jest cel na jaki teren został przeznaczony do wykorzystania. Oby nie był sprzeczny z tym co planuje kupujący bo może to stanowić podstawę do rozwiązania tej umowy. Nieruchomość zabudowana
• Szczególnie skomplikowany przypadek. Ponieważ z reguły budowa to wielki chaos konieczne jest również, aby właściciel potrafił wskazać znaki graniczne a doświadczony budowlaniec ocenił jakość prac budowlanych oraz użytych materiałów. Oprócz konieczności sprawdzenia dokumentów opisanych wyżej oraz rozwikłania stosunków majątkowych sprzedających należy wiedzieć koniecznie:
• budynek wzniesiono w oparciu o aktualne i ważne pozwolenie na budowę (traci ważność po upływie dwóch lat jeżeli nie rozpoczęto budowy),
• dokonywano istotnych zmian w projekcie budowlanym, który stanowi załącznik do decyzji o pozwoleniu na budowę,
• sprzedający posiada dziennik budowy z aktualnymi wpisami obrazującymi etapy poszczególnych robót (okresy pomiędzy wpisami nie mogą być dłuższe niż dwa lata bo pozwolenie wygaśnie),
• podpisano umowy z dostawcami mediów (niezbędne z rejonem energetycznym oraz wodociągami),
• w przypadku braku w danym terenie kanalizacji pozwolenie na budowę zbiorników bezodpływowych na ścieki lub oczyszczalni biologicznej.
Opisane wyżej przypadki nie obejmują oczywiście wszystkich możliwych scenariuszy, w których może pojawić się ryzyko dla kupującego. Kupno na kredyt własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego może stać się katastrofą w przypadku gdy spółdzielnia nie ma wyjaśnionego stanu prawnego gruntów na których stoją budynki. Sąd nie założy księgi wieczystej, a bank nie będzie miał na czym zabezpieczyć swojej wierzytelności. Dynamicznie rozwijająca się działalność gospodarcza dla wielu rodaków kończy się czasami dużymi kłopotami. W przypadku, gdy sprzedający prowadzi działalność jako osoba fizyczna odpowiada całym majątkiem za swoje zobowiązania. Istniejąca jeszcze bezwładność w pracy sądów wieczysto- -księgowych wystawia kupującego na ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej, gdyż odpis z księgi wieczystej obrazuje stan nieruchomości na godzinę a nawet minutę jego wydania. Wbrew pozorom więc transakcje na rynku nieruchomości w naszych realiach kulturowych, obowiązującym stanie prawnym oraz skuteczności instytucji to wcale nie „bułka z masłem”.